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2016上海楼市政策:从紧、从严、防范楼市新风险

文章来源:21世纪经济报道    作者:    发布时间:2016/1/16 14:28:19    浏览次数:

种种迹象表明,在总体趋松向好的政策定调下,作为一线城市的上海或是个例外,这和2015年上海楼市表现以及2016年上海楼市存在快速上涨的压力背景不无关系。

1月12日下午,上海市发改委、房管局召集房地产业内专家、房企代表开了一个总结2015年、预判2016年上海楼市的内部研讨会。

“上海市发改委、房管局的决策代表,特别提到对上海2016年房价持续快速上涨的担忧,并特别提到要防范房价过快上涨”,这是记者从参会人士处求证得知的消息。

研讨会上,决策层也明确提出从严执行限购、二套房贷政策。

刚刚结束的全国住房和城乡建设会议上,住建部部长陈政高给房地产政策的定调是,把去库存作为房地产的工作重点,巩固房地产市场的向好态势。

但种种迹象表明,在总体趋松向好的政策定调下,作为一线城市的上海或是个例外,这和2015年上海楼市表现以及2016年上海楼市存在快速上涨的压力背景不无关系。

住宅成交面积暴增

上海2015楼市表现超预期

同策咨询研究部总监张宏伟作为专家代表参加了上述研讨会,他向21世纪经济报道记者佐证了上述研讨会内容的真实性。他告诉记者,决策层的表述非常清晰,2016年,上海的楼市政策的定调是趋紧。

刚刚过去的2015年,上海楼市异常火爆,成为房价涨幅位居全国第二的城市(仅次于深圳)。

根据同策咨询研究部的数据,2015年上海商品住宅面积累计成交1500万平方米,同比暴增54.9%,全年商品住宅成交均价为31545元/平方米,同比增长16.9%。

其中成交量则创下2010年以来近6年的新高,成交均价则再创历史新高,并且迈入3万元/平方米以上的时代。

土地市场的表现也是如此。2015年,上海经营性用地成交面积为881万平方米,环比2014年下跌34.5%,成交幅数为101幅,较2014年减少48幅,全市经营性用地成交金额为1333亿元,环比2014年下跌12.4%。

2015年,上海住宅类用地的成交楼板价达到17285元/平方米,环比上年大涨37.7%,达到了历史最高点。

2016年上涨压力依然明显

总体来看,张宏伟介绍,上海楼市和土地市场2015年的表现高于预期,且2016年上半年的上涨压力依然明显。

根据他的测算,2015年上海商品住宅存量面积为1071.2万平方米,3个月移动存销比为6.6个月,其中公寓的3个月移动存销比分别为5.4个月。

存销比小于8,即意味着房价具有较大的上涨压力,张宏伟称,从基本面来看,上海的商品住宅市场未来3-6个月上涨动力仍较大。

政策从紧

考虑到上海存在房价过快上涨的风险,上述参会的人士告诉21世纪经济报道记者,上海市发改委和房管局的领导特别提到要严防房价过快上涨,并严格执行限购、二套房政策。

上述政策走向并非无迹可寻,上海市市委书记韩正在四季度的季度工作会议上就明确表态,上海市要把控制房价作为重要调控目标,并指出上海楼市存在结构性问题。

实际上,上海楼市在2015年底就已经初现从严迹象,不少上海本地的房企人士均透露,当前的预售资格审批也比此前更严。

除了上海楼市政策从紧,研讨会上, 上海决策部门也注意到上海楼市2015以来出现的新情况,并就其争取与会代表意见,亦明确提出比如防范金融领域违规操作给楼市带来的金融风险。

“现在的P2P平台在全国发展得比较快,这些平台募集的资金一部分用于开发贷,一部分用于房贷,这些都将加强房地产购房杠杆。”上述参会的人士介绍,上海2015年的楼市伙伴,P2P作为金融领域的新生产品,监管层面之外,也将对楼市产生新风险。

有关普通商品住房的限定或将更为严格

另外,从二套房首付款来说,2015年央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。

此后,上海的二套房政策也随之调整,由此前普通商品房首付比例七成降为四成。

但从实际上执行来看,据张宏伟了解,不管是不是“普通商品住房”,都是按照4成去算。

在张宏伟看来,二套房从严的政策表态或意味着,有关普通商品住房的限定将更为严格。

据上述参会人士介绍,研讨会也特别提到,有关如何防范经济对楼市的过度依赖。

“这是未来包括上海在内多地区域经济发展的一大方向,但这并非是一蹴而就的,而是一个系统性的工程。”张宏伟介绍。


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